Avis | Les États-Unis sont-ils dans une autre bulle immobilière ?

Avis |  Les États-Unis sont-ils dans une autre bulle immobilière ?, jacquin couvreur


Vous souvenez-vous de la bulle immobilière ? OK, si vous avez 35 ans ou moins, probablement pas – vous étiez tout au plus un adolescent lorsque la bulle a éclaté. Mais c’était une affaire énorme à l’époque, et très étrange.

Lorsque la bulle a gonflé au début des années 2000, il m’a semblé, à moi et à d’autres – Dean Baker a peut-être été le premier éminent économiste à tirer la sonnette d’alarme – que c’était le cas le plus évident de mauvaise tarification que nous ayons jamais vu. Au moins, la bulle Internet de la fin des années 1990 avait pour excuse que les entreprises développaient de nouvelles technologies passionnantes, de sorte qu’au moins certaines des nouvelles entreprises pourraient finir par devenir extrêmement précieuses. Mais les gens construisent des maisons depuis des milliers d’années ; qu’est-ce qui pourrait justifier ces prix extraordinaires?

À l’époque, cependant, toute personne soulevant des questions sur le logement était traitée comme… des personnes qui soulèvent maintenant des questions sur les crypto-monnaies. (Après la mise en ligne de la chronique d’hier, un ami de Wall Street a envoyé un texto « Que Dieu aide votre boîte de réception. ») J’ai reçu beaucoup d’e-mails « Vous dites seulement qu’il y a une bulle parce que vous détestez le président Bush ».

Quoi qu’il en soit, la bulle a fini par éclater, emportant avec elle une grande partie du système financier. C’est un précédent inquiétant, car les prix des logements ont de nouveau augmenté rapidement. En fait, le prix réel moyen des logements sur les principaux marchés est maintenant plus élevé qu’il ne l’était à son sommet de 2006 :

Alors l’histoire est-elle sur le point de se répéter ? Eh bien, il existe des différences importantes entre cette flambée des prix de l’immobilier et la précédente, des différences qui rendent sans doute celle-ci moins inquiétante.

Une caractéristique importante de la flambée des prix des logements des années 2000 est qu’elle n’a touché que certaines régions métropolitaines. Lorsque j’ai écrit sur la bulle en 2005, j’ai soutenu que l’Amérique était effectivement divisée entre Flatland – des endroits où il était facile d’augmenter l’offre de logements – et la zone zonée, où « une combinaison de forte densité de population et de restrictions d’utilisation des terres » faisait il est difficile de construire de nouvelles maisons. Et les grosses hausses de prix n’ont eu lieu que dans ces derniers. Par exemple, voici une comparaison dans le temps entre Miami et Dallas :

Cette distinction était la clé de ma conclusion que nous étions au milieu d’une bulle. Au milieu des années 2000, les prix réels des maisons au niveau national n’avaient augmenté « que » d’environ 50 %, un chiffre que vous pourriez, avec de douloureuses contorsions intellectuelles, essayer de justifier sur la base de taux d’intérêt bas. Mais il n’y avait aucun moyen de justifier les augmentations de 100 % ou plus que nous observions dans des endroits comme Miami et San Diego.

Cette fois, cependant, c’est différent. Regardez à nouveau la comparaison Miami-Dallas. Comme vous pouvez le voir, la nouvelle flambée des prix des maisons est beaucoup plus un phénomène national, les prix augmentant autant ou plus à Flatland que dans les zones zonées le long des côtes. Corrigés de l’inflation, les prix dans les endroits qui ont été l’épicentre de la bulle des années 2000 sont toujours inférieurs à leur sommet précédent (et leur hausse des prix est plus facile à justifier, car les taux d’intérêt sont encore plus bas maintenant) ; la raison pour laquelle la moyenne nationale est si élevée est que les prix augmentent partout, même dans les petites villes qui étaient autrefois de bonnes affaires.

Comment est-ce possible? Dans les années 2000, les prix des maisons sont restés bas dans de nombreux endroits, malgré une demande croissante, car l’offre était abondante : les terrains constructibles étaient abondants à la fois dans les petites villes et dans les villes qui, comme Houston, n’ont pas beaucoup de zonage.

Cette fois, cependant, les prix record des maisons n’ont pas entraîné un boom de la construction de logements :

Mais pourquoi? Avec des maisons qui se vendent si cher, on pourrait penser que les promoteurs seraient fortement incités à lancer de nouvelles unités, ce qu’ils peuvent faire assez rapidement. Je me souviens encore d’avoir conduit dans le New Jersey pendant le boom de McMansion et d’avoir été étonné de la rapidité avec laquelle les maisons montaient. Pourquoi les développeurs ne se précipitent-ils pas maintenant ?

Dans la correspondance, mon ancien camarade de classe du MIT et économiste Charles Steindel m’a indiqué la réponse probable : c’est la chaîne d’approvisionnement, stupide. Regardez ce qui arrive au prix des matériaux de construction :

Les prix grimpent donc en flèche, même dans les endroits où il y a beaucoup de terrains constructibles, car l’offre ne peut pas augmenter pour répondre à la demande.

Mettez tout cela ensemble, et le cas d’une bulle n’est pas aussi convaincant qu’il l’était en 2005 ou 2006. Cela ne signifie pas que tout va bien. Les agents de l’immobilier que je connais me disent qu’il y a toujours un sentiment de frénésie malsaine, et les gens qui ont payé des prix élevés pour les maisons des petites villes pourraient le regretter une fois que les chaînes d’approvisionnement seront débranchées et que davantage de maisons seront construites.

Mais cette fois, c’est différent, même si certains prix de l’immobilier commencent à ressembler à la bulle des années 2000. Je ne dirais pas que tout va bien, mais une bulle immobilière ne figure probablement pas dans ma liste des 10 principales choses à craindre.



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