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La construction à ossature de bois pour les strates, l’augmentation des coûts des matériaux de construction et l’exposition aux tremblements de terre en Colombie-Britannique ont contribué à la montée en flèche des primes d’assurance des copropriétés que le secteur du marché dur a connues au cours des dernières années, a déclaré un dirigeant d’Aon.
« Il y a beaucoup plus de condos à ossature de bois là-bas plutôt que de bâtiments en béton résistants au feu que vous verriez à Toronto, à Montréal et dans des endroits comme ça », a déclaré Peter Kennedy, vice-président principal d’Aon et directeur national, pratique de l’immobilier pour le Canada, dit dans une interview. « Donc, il y a plus de charpente en bois, qui a tendance à subir plus de dommages en cas de perte. »
Une grande partie de la province se trouve également dans une zone à haut risque sismique, et d’énormes restrictions de prix et de capacité ont été imposées à cela, dit Kennedy. Plus récemment, les risques d’inondation et d’incendie de forêt ont également augmenté, ajoute-t-il.
Kennedy répondait à une question de Souscripteur canadien pourquoi les marchés des copropriétés de la Colombie-Britannique et de l’Alberta ont été particulièrement touchés. En novembre 2021, l’indice des prix de l’assurance habitation du site de comparaison LowestRates.ca pour le deuxième trimestre de 2021 a noté que les taux d’assurance des copropriétés avaient bondi de 22 % et de 10 % en Colombie-Britannique et en Alberta, respectivement, d’un trimestre à l’autre. Souscripteur canadien a entendu de façon anecdotique que les augmentations de taux étaient souvent beaucoup plus élevées que cela.
En Alberta, les pertes de NatCat se sont également répercutées sur les immeubles de la province. Par exemple, l’Alberta a connu la tempête de grêle la plus coûteuse de l’histoire du Canada (environ 1,3 milliard de dollars en dommages assurés) en 2020 et la catastrophe canadienne la plus coûteuse de tous les temps – l’incendie de Fort McMurray qui a coûté environ 4 milliards de dollars aux assureurs.
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L’augmentation des coûts des matériaux de construction a également contribué à une augmentation des primes. À la fin du printemps 2021, Opta Information Intelligence a signalé que les coûts de reconstruction des propriétés avaient augmenté de 6,4 % d’une année sur l’autre entre mai 2020 et mai 2021. Les prix du bois en particulier ont monté en flèche, approchant une augmentation de 400 % de 2019 à mi-2021. « De toute évidence, les coûts inflationnistes des matériaux de construction continuent d’être l’une des raisons » de l’augmentation des primes, a déclaré Kennedy. Bien que les prix du bois aient chuté après l’été dernier, ils remontent à nouveau.
Une autre tendance que Kennedy constate sur le marché, avec l’augmentation des franchises et des primes, est un regain d’intérêt pour la prévention des pertes dans les copropriétés / copropriétés. « Il est vraiment maintenant dans leur intérêt réel et direct d’atténuer les pertes ou d’empêcher qu’elles ne se produisent. »
En raison des franchises élevées qui sortent du budget de l’association des copropriétaires, beaucoup examinent maintenant attentivement leur immeuble et investissent dans la prévention. Cela peut inclure des éléments tels que la technologie de détection des fuites d’eau et l’entretien général.
En Colombie-Britannique et ailleurs, des modifications ont été apportées aux règlements concernant la définition d’une unité de strate standard pour essentiellement les murs nus. Cela signifie que la police d’assurance des copropriétés n’assure que la structure du bâtiment et n’assure pas les éléments d’installation dans les unités. « Donc, cette responsabilité a été transférée au propriétaire de l’unité de copropriété pour assurer des choses comme les armoires de cuisine et les appareils électroménagers… par opposition à la société », explique Kennedy. Ces modifications du règlement « contribuent évidemment à réduire la pression sur la prime pour la copropriété elle-même ».
Dans l’ensemble, les primes d’assurance des copropriétaires semblent se stabiliser après des années d’augmentation des primes et des franchises. « Vous devriez voir un aplatissement, voire une diminution, de certains taux d’assurance dans ce secteur dans un proche avenir pour la plupart des bons risques et ceux avec un meilleur historique de sinistres », déclare Kennedy.
Les risques des copropriétés/strates qui ne sont pas perçus comme bons peuvent, mais pas nécessairement, inclure : les bâtiments plus anciens ; ceux avec un mauvais entretien; ceux situés à certains endroits comme les zones inondables ; et, des bâtiments de construction inférieure.
Les taux et les franchises plus élevés sont là pour rester, mais pas au niveau où ils étaient il y a plusieurs années. « Où ça va à partir d’ici est un peu inconnu », a-t-il ajouté. « Mais certainement, les horribles changements de taux de prime et de franchise que vous avez vus au cours des deux dernières années ne se produiront pas en 2022, toutes choses étant égales par ailleurs. »
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