brandon
Bien que de moins en moins fréquents, il existe encore de nombreuses régions d’Espagne dans lesquelles les personnes sont propriétaires de leurs actifs sans l’appui d’un acte ou d’un registre de propriété, et entrez inquiet Dans mon bureau car ils ont la « maison sans écrivez « , cependant comme nous le verrons une maison sans actes n’est pas un problème, et surtout, ce « problème » a une solution.
La première chose que je fais est de les rassurer, et de leur demander depuis combien de temps ils ont ces atouts ; étant que presque toujours la réponse remonte à de nombreuses années; La prochaine chose que j’explique, c’est que le problème n’est pas d’avoir la maison sans actes, mais de ne pas avoir la maison.
Si depuis des années personne ne vous a poursuivi, pourquoi pensez-vous qu’ils vont le faire maintenant ?
Je dis toujours à ces gens que faire un testament n’est pas la même chose qu’un acte de propriété.
Imaginez un film ; la fin n’est pas la même.
Que vous fassiez ou non un testament, je peux vous garantir que vous finirez par mourir; Cependant, que vous fassiez ou non l’acte de votre maison, ils n’ont pas à vous poursuivreDe plus, plus vous avancez dans le temps, plus vous vous rapprochez de votre mort ; Or, plus vous avez longtemps une chose en votre possession, non seulement il y a plus de chances que personne ne réclame la chose, mais vous avez plus de chances que votre bien vous appartienne indiscutablement (car au final vous l’acquérirez sur ordonnance).
Comment acquérir votre maison ou votre ferme ?
Tout d’abord votre maison ou vous acquérez votre ferme pour une entreprise légale (généralement la vente ou l’héritage) est cette entreprise, et non la façon dont vous avez documenté l’entreprise, ce qui fait de la maison ou de la ferme la vôtre.
Acte public et inscription au registre de la propriété, ils te protègent (notamment de tiers), ils sont fortement recommandés, et tout ce que vous voulez (qu’est-ce qu’un notaire va vous dire) mais ils ne font pas la maison ou la ferme la vôtre, mais ils servent à le prouver (ni plus ni moins).
Seulement si vous avez acquis par donation, l’acte est indispensable (puisque la donation d’un bien immobilier faite sous seing privé est nulle) et seulement si vous êtes créancier hypothécaire, l’inscription au Registre de la Propriété est indispensable.
Dans tous les autres cas vous acquérez au moment où vous acceptez avec le(s) propriétaire(s) précédent(s) de transférer la propriété, mais pas au moment de la rédaction (Sauf si vous êtes d’accord avec le propriétaire jusque-là, ou dites autrement dans l’acte), mais vous n’acquérez jamais lorsque l’acte est inscrit au registre de la propriété (d’ailleurs, que le registre de la propriété valide votre propriété, rend votre domaine inattaquable, consacre votre droit et non-sens pour le style, ce sont de simples campagnes de marketing sans aucune base légale).
Pourquoi avoir l’acte de votre maison ou de votre ferme ?
Comme je viens de vous l’expliquer, la raison qui devrait vous pousser à faire un acte Ce n’est pas pour que tu acquiers quoi que ce soit, mais pour que tu sois plus protégé.
Nous connaissons tous le dicton « les mots s’envolent », et il n’y a rien de plus fragile que la mémoire humaine (si vous n’y croyez pas, avez-vous remarqué qu’on dit toujours qu’on ne se souvient pas d’un hiver avec autant de froid ou un été avec si chaud ?).
Avec l’acte, ce que font les parties est de laisser une trace écrite de leurs paroles, mais aussi l’écriture est faite par un notaire, qui est un professionnel du droit et s’assure donc que lesdites paroles sont conformes à la loi, contrôle la validité des l’entreprise, et des conseils gratuits aux parties (en plus de garantir leur identité et leur capacité, entre autres).
Le coût de tout cela est ridicule si vous le comparez au coût en argent et en temps d’avoir à prouver devant le tribunal tout ce que vous avez accepté il y a des années (pour ne pas dire que vous ne vous souvenez peut-être même pas de ce que vous avez fait), cependant l’écrit facilite simplement la preuve et assure la validité de l’affaire.
Rien n’empêche que l’affaire soit valable même s’il n’y a pas d’acte, la seule chose qui arrive c’est qu’à moins d’être un professionnel du droit vous devrez vous conseiller et ce conseil coûte plus cher que le notaire (en fait je vous recommande d’aller à un avocat malgré tout; Eh bien, le notaire défend les intérêts des deux parties, tandis qu’un avocat défend exclusivement vos intérêts -et même si cela peut ne pas en avoir l’air, la différence est très importante-).
Rien ne vous empêche de prouver l’entreprise par d’autres moyens, mais rappelez-vous qu’il est courant de perdre des documents, et que tôt ou tard des gens meurent, de sorte que lorsque cela est nécessaire, les autres entrepreneurs ou témoins peuvent être décédés.
La date de l’acte est fiable, il vous est donc plus facile de prouver quand l’entreprise a eu lieu, et le notaire conserve également l’original et ne donne que des copies, vous vous protégez ainsi contre les contrefaçons.
La foi exercée par le Notaire atteint l’identité et la capacité des parties, de sorte que de : ce n’est pas ma signature, je ne savais pas ce que j’ai signé, ils m’ont forcé à signer, je ne me souviens pas avoir signé, etc., ces sont des choses qu’ils peuvent difficilement être allégués avant un acte et si cela est allégué dans des documents privés (ce qui rend le litige plus coûteux et allonge).
Enfin, s’il reste des obligations à remplir, l’acte est un titre exécutif (et l’acte sous seing privé ne l’est pas).
Dans cet article, j’explique plus en détail pourquoi il n’est pas conseillé de signer des documents de vente privée.
Pourquoi inscrire l’acte de votre maison ou de votre ferme au registre de la propriété ?
L’écrit est protégé par le secret du protocole, et seules les parties connaissent son existence et son contenu.
Le registre de la propriété permet à tout le monde de savoir que votre maison est la vôtre.
Cela fait aussi que s’il vous a transmis, il a la « bonne idée » de transmettre à un autre, ce deuxième acquéreur n’a pas la protection de la justice, bien qu’en faisant également connaître vos biens, vous facilitez le travail de vos créanciers ( si ceux-ci ils veulent vous saisir).
Une autre conséquence est qu’en connaissant tous vos biens, personne ne peut vous déranger en saisissant vos biens pour des dettes de la personne qui vous a transmis. La contrepartie est que, tout comme ils ne peuvent pas vous saisir pour des dettes de tiers, si vous facilitez la saisie-arrêt pour vos propres dettes.
Que se passe-t-il si je ne cède pas ma maison ou ma ferme?
Comme je l’ai expliqué, si quelqu’un conteste votre propriété, la preuve sera plus difficile si vous avez la maison sans actes (mais pas impossible), mais même si vous avez la maison sans actes, rien ne vous empêche de pouvoir prouver votre propriété
Ce que tu ne peux pas oublier c’est que personne ne discute de quelque chose parce que oui, et probablement celui qui dit que votre maison est la leur aura ses arguments et ses raisons.
Vous aurez le problème si ces arguments et motifs sont appuyés par un acte et une inscription en faveur de ladite personne, car dans ce cas toute la législation se retourne contre vous ; Mais même ainsi, si vous êtes propriétaire de la maison ou de la ferme, ne désespérez pas, car la prescription peut jouer en votre faveur, et si vous ne regardez pas cet arrêt de la Cour suprême du 21 janvier 2014 ou cet arrêt de la Cour suprême Tribunal du 19 mai 2015 (je vous préviens qu’elles sont très complexes à comprendre, si vous n’êtes pas un professionnel du droit).
Ce que vous ne pourrez pas essayer, c’est que les autres vous croient sur parole, et personne ne peut vouloir acheter votre maison ; Cependant, ce n’est pas un problème de propriété à proprement parler, car je suppose que nous avons tous dans nos maisons beaucoup de pots que personne n’achèterait (il est plus probable que nous-mêmes ne sachions pas pourquoi nous les avons) et pourtant personne ne le conteste ils sont à nous (entre autres car personne ne s’y intéresse), c’est une question de confiance et de sécurité.
Je ne vous trompe pas, une maison ou une ferme est quelque chose de très doux et de très précieux, et pour cette raison il est commode que « vous ayez vos papiers en règle », mais c’est simplement une question d’utilité, et surtout c’est une question que pour un coût raisonnable (taxes mises à part), vous obtenez une grande protection.
Nous ne pouvons pas ignorer que les propriétés sans acte et sans enregistrement se trouvent principalement dans les zones rurales avec peu de population, tout le monde se connaît et sait parfaitement ce qui appartient à chacun, donc, quelque chose d’impensable dans une grande ville, peut-être où vous vivez n’est pas si important .
Et quel acte dois-je faire pour « mettre la maison ou la ferme à mon nom » ?
Eh bien, allez simplement chez le notaire et formalisez l’affaire.
Ce n’est pas la même chose d’acheter que d’hériter ou de faire un don, mais le notaire vous indiquera quels documents vous devez fournir (si vous êtes intéressé par le site de mon cabinet vous trouverez des informations gratuites sur la documentation nécessaire pour tirer le meilleur parti actes communs -évidemment pas tous-)
Et qu’est-ce que cet acte de ma maison ou de ma ferme doit avoir pour s’inscrire au registre de la propriété ?.
Le premier acte d’une maison ou d’un appartement n’est jamais enregistré, mais doit être complété (je cite déjà la réglementation qui entrera en vigueur au 1er novembre 2015) :
- Pour un dossier de domaine, qui peut être traité même s’il n’y a pas d’acte (nouvel article 203 de la loi sur les hypothèques – il est traité devant un notaire, et je vous l’expliquerai dans les entrées suivantes).
- Pour un document public de plus d’un an en faveur de la personne qui transmet maintenant (article 205 de la loi hypothécaire expliquée par mon partenaire Francisco Mariño).
- Par sentence dans laquelle il faut poursuivre les titulaires de charges, droits ou actions sur votre propriété, celui dont proviennent les biens ou leurs héritiers (s’ils sont connus), le titulaire cadastral, le possesseur de fait, la Mairie où se trouve l’immeuble, les immeubles et les administrations qui possèdent des domaines publics qui peuvent être affectés (article 204, section 5 de la loi sur les hypothèques – les autres cas sont très particuliers).
- Il est douteux que votre acte puisse être complété par le certificat de notoriété visé à l’article 298 du Règlement Hypothécaire.
Une fois que j’ai inscrit la maison ou la ferme au registre foncier, suis-je pleinement protégé ?
Pratiquement oui, mais la protection complète du registre de la propriété, parfois vous ne l’obtenez qu’une fois que deux ans se sont écoulés depuis l’enregistrement de la propriété, car pendant ces deux années vous serez sur un pied d’égalité si quelqu’un estime avoir le droit à la propriété pour avoir un défaut dans l’acquisition de qui vous a transmis.
Bien sûr, le Registre vous protège des problèmes de votre prédécesseur, mais pas de tous les problèmes, comme celui-ci :
- Il ne vous protège pas des vices ou défauts que présente votre acte (art 33 de la loi hypothécaire)
- Elle ne vous protège pas non plus dans le cas où votre exploitation est inscrite deux fois au Registre de la Propriété (on a déjà vu le jugement du 19 mai 2015)
- Elle ne vous protège pas si vous avez acquis à titre gratuit, ou si vous avez agi de mauvaise foi (article 34 de la loi hypothécaire, qui vous aide en présumant votre bonne foi, et en renversant la charge de la preuve)
- Il ne vous protège pas s’il y a quelqu’un qui possède paisiblement la ferme depuis de nombreuses années (nous avons déjà cité la sentence du 21 janvier 2014)
Si vous souhaitez en savoir plus sur le sujet, je vous recommande de lire l’article de ce blog qui répond à la question que se passe-t-il si mon acte n’est pas inscrit au registre de la propriété.
https://creativecommons.org/licenses/by-sa/2.0/legalcode
