La pandémie a créé une grande opportunité pour le capital-investissement, mais a pressé les propriétaires indépendants de Chicago

La pandémie a créé une grande opportunité pour le capital-investissement, mais a pressé les propriétaires indépendants de Chicago, jacquin couvreur


Pour les propriétaires et exploitants d’immeubles multifamiliaux de la région de Chicago, la pandémie n’a été qu’une partie du défi que ces deux dernières années ont représenté. Les ordonnances de séjour à domicile, les licenciements collectifs, les moratoires sur les expulsions et plus encore surviennent par coïncidence à peu près au même moment où les règles ont changé entre la relation propriétaire-locataire.

Mais malgré tout, ceux qui ont pu traverser les vagues continues de l’adversité se sont peut-être retrouvés dans une très bonne situation.

« Les côtés positifs, ou du moins les choses qui m’ont redynamisé, sont les suivants », déclare Sal Becovic, président de Becovic, un groupe immobilier familial qui possède et gère 2 000 unités dans l’extrême nord de Chicago. « D’abord et avant tout, ce que nous faisons en tant que fournisseurs de logements est très important. Et numéro deux : le multifamilial est l’endroit où il faut être en ce moment par rapport aux autres classes d’actifs immobiliers. »

Becovic reconnaît les difficultés des deux dernières années, mais estime que la pandémie n’a fait que réaffirmer à quel point le marché des appartements peut être vital et quelque peu isolé en cas de ralentissement économique ou d’autres défis.

« Multifamilial joué. Et même si cela devenait difficile pour nous, nous avons joué, et c’est là que je pense que le multifamilial sera prêt à vraiment franchir la prochaine étape à mesure que nous avançons », dit-il. « Et c’est la raison pour laquelle nous obtenons tout ce capital et pourquoi beaucoup de gars qui ont été investis dans des bureaux, ou investis dans des hôtels, ou dans le commerce de détail, viennent ici en investissant dans des logements collectifs. »

En effet, les actifs multifamiliaux des quartiers se négocient à un rythme rapide et à des prix élevés. Et la capitale injectée dans les immeubles d’habitation du quartier reflète peut-être la reprise économique plus large, ou du moins un témoignage que le récit de la «mort de la grande ville» au plus fort de l’incertitude pandémique l’été dernier a été exagéré.

Même encore, le secteur multifamilial a ses défis. Malgré les nouvelles concernant un marché d’appartements de classe A au centre-ville entièrement rétabli depuis le début de l’année, divers messages proviennent des propriétaires et des exploitants du quartier. Et bien que la classe d’actifs ait performé pendant la récession, la reprise est toujours en cours.

« Certaines propriétés étaient plus isolées, mais dans l’ensemble, c’était difficile. Et maintenant, nous creusons. On se stabilise. Nous ne sommes pas au centre-ville et de retour à des niveaux record ; non, nous n’en sommes pas encore là. Mais nous avons une tendance à la hausse », déclare Becovic à propos de la situation actuelle.

Cependant, les nouvelles d’un centre-ville entièrement récupéré sont toujours importantes pour les propriétaires et les exploitants du quartier, ajoute-t-il.

« Je considère ce qui se passe au centre-ville comme un excellent signal de ce qui va se passer dans les quartiers », explique Becovic. « Le centre-ville est toujours le premier à faire la fête, puis quitte la fête plus tôt. »

Un rapport de novembre de la Neighbourhood Building Owners Alliance offre un aperçu plus détaillé de ce que vivent les propriétaires indépendants en dehors du centre-ville. Une note particulièrement positive est celle des collections solides. Plus de la moitié des membres interrogés indiquent qu’ils ont reçu 95 % ou plus de recouvrements pour le mois de septembre, ce qui suggère une meilleure stabilité du marché du logement. En mars, seulement 46% des personnes interrogées avaient > 95% de collectes, puis en juin, ce nombre n’a que légèrement augmenté pour atteindre 49% des personnes interrogées.

Mais même avec des collections plus solides, les propriétaires font moins d’améliorations ou doivent réduire leurs coûts par d’autres moyens. Près de 40 % des répondants au rapport de novembre prévoient de réduire leur budget d’entretien et de réparation. Environ 20 % procèdent à des réductions de personnel, tandis que 6 % déclarent qu’ils ne paieront probablement pas leurs factures d’impôt foncier à temps ou en totalité. Seulement 3% des propriétaires immobiliers de la NBOA interrogés ont déclaré qu’ils ne pouvaient pas payer leur hypothèque à temps.

En termes de méthodologie, le rapport indique que les membres de la NBOA interrogés en possèdent 30 000, collectivement. Près de la moitié de la cohorte possède cinq propriétés ou moins à Chicago, ce qui suggère que la composition des membres est en grande partie de petits propriétaires indépendants.

Les conditions du marché étaient mûres pour que le capital-investissement intervienne et récupère un grand nombre d’unités auprès de propriétaires en difficulté. Dans d’autres villes, en particulier sur les marchés du Texas comme Dallas, il n’y a pas une communauté de propriétaires indépendants aussi solide. Cependant, Chicago pourrait être – et l’est sans doute déjà – sur la voie d’une plus grande propriété d’appartements par les entreprises.

Avoir une communauté de propriétaires indépendants solide et prospère n’est pas seulement une question de variété ou d’opportunité pour les petits investisseurs de constituer des capitaux propres et un chemin vers la stabilité financière. Les propriétaires indépendants sont probablement plus disposés à comprendre et à répondre aux besoins des locataires, explique Mike Glasser, propriétaire de Magellen Properties et président de la Neighbourhood Building Owners Alliance.

« Nous privilégions les situations où il y a une propriété locale de la propriété locale. Il y a beaucoup d’argent extérieur qui entrera et balayera la propriété; c’est une tendance à l’échelle nationale », dit-il à propos du thème. « L’argent extérieur n’a pas ce lien avec la propriété et avec les locataires individuels et le considère plutôt comme un jeu de chiffres. »

Et dans de nombreux cas, un changement de propriétaire d’un propriétaire de quartier indépendant à un intérêt corporatif extérieur plus important peut avoir des ramifications pour les locataires existants.

« Lorsque [a private equity group] achète un immeuble d’appartements, ils le considèrent comme une source de revenus, et non comme la vingtaine de personnes différentes qui dépendent de cet appartement », explique Glasser. « Ce locataire âgé de longue date qui a un revenu fixe pourrait se retrouver à prix élevé et avoir affaire à un propriétaire extérieur impitoyable qui n’est pas en mesure de faire preuve de compassion. »

La propriété de deux et trois appartements à Chicago est une tradition qui mérite d’être préservée, ajoute Glasser, donnant aux familles un moyen de se constituer un capital tout en offrant aux autres un logement dont ils ont tant besoin.

« C’est une belle chose pour un immigrant ou un postier qui travaille dur, ou pour toute personne qui a consacré sa vie à se constituer un patrimoine familial, de pouvoir le transmettre à sa prochaine génération », dit-il. « Cela se produit depuis des années et [multifamily home ownership] devrait être disponible pour tous ceux qui veulent travailler et transpirer l’équité. »

Cet article apparaît également dans le numéro de décembre 2021 de l’Illinois Real Estate Journal.



Source link

Articles recommandés

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *