La servitude des lumières et des vues

La servitude des lumières et des vues, jacquin couvreur


Publié dans le magazine n° 2 de l’Association des promoteurs immobiliers -APROINCO-, daté de décembre 1993.

La quasi-totalité des Promoteurs Immobiliers ont rencontré, à un moment ou à un autre de l’évolution de leur vie professionnelle, les problèmes dérivés de ce qui est intitulé « Servitude de lumières et de vues » dans la cinquième section, chapitre II, livre II du Code civil ( articles 580 à 585).
Prenant comme définition de la servitude celle d’être « un privilège imposé sur une propriété au profit d’un autre appartenant à un propriétaire différent », on en vient rapidement à la conclusion que sous la rubrique « servitude de lumières et de vues » elle n’est pas réglementée, sauf dans un article, une servitude authentique mais simplement une série de limitations dominicales sont établies. Plus précisément, il est réglementé dans quels cas vous pouvez ouvrir des trous dans un mur pour obtenir des lumières et des vues, à quelle distance ce mur doit être de la ferme voisine et quelles doivent être les dimensions des trous.
Les promoteurs doivent tenir compte de cette question lors de la préparation de projets de développement immobilier, s’ils veulent éviter une multitude de situations litigieuses pouvant survenir avec les propriétaires des terrains adjacents à leurs promotions.


Limitations du domaine dues à la proximité

En premier lieu, le Code civil interdit l’ouverture de tout trou ou fenêtre dans un mur mitoyen sans le consentement unanime des murs mitoyens. On entend par mur mitoyen celui qui constitue un élément de séparation entre deux propriétés mitoyennes, c’est-à-dire celui construit sur la limite séparant les propriétés mitoyennes. Cette interdiction d’ouvrir toute brèche dans le mur mitoyen est absolue, sauf en cas d’autorisation des autres membres du parti ou le droit de servitude est acquis pendant la durée de 20 ans à compter de l’ouverture des brèches.
Deuxièmement, et en ce qui concerne les murs propres, le Code civil dans son article 581, établit les distances minimales qui doivent exister entre le mur avec des trous ou des fenêtres et la propriété attenante. Dans le cas où l’ouverture des fenêtres, balcons ou autres surplombs similaires, permet des vues droites sur la ferme du voisin, il est nécessaire qu’il y ait deux mètres de distance entre le mur sur lequel ils sont construits et la propriété attenante. Les vues droites sont celles dont la rupture qui les constitue est réalisée dans un mur parallèle à la ligne de partage qui sépare les fermes et permet une vue perpendiculaire à la ferme voisine. Si les vues sont de côté ou obliques, cette distance minimale est réduite à deux pieds. On se retrouvera devant des vues obliques lorsque le mur sur lequel elles sont pratiquées forme un angle avec ladite ligne de partage.
L’une des questions qui a soulevé plus de discussions doctrinales et jurisprudentielles sur cette question dans le passé était de savoir si les briques en matériau translucide sont considérées comme creuses, c’est-à-dire les carreaux de verre résistants, qui entravent totalement la vision mais laissent passer la lumière. À l’heure actuelle, il est unanimement admis, bien qu’avec certaines réserves, à la fois par la doctrine et par la jurisprudence de la Cour suprême, l’utilisation de ce type de carreaux sans être considéré comme creux et donc leur utilisation est autorisée sur leurs propres murs sans avoir besoin de respecter les distances que le Code indique.
En conséquence de ce qui précède, les soi-disant écarts de tolérance ont cessé d’avoir l’importance qu’ils avaient à d’autres époques. Les trous de tolérance, répondant à certaines exigences, sont autorisés à recevoir de la lumière mais pas à avoir des vues. Pour ouvrir ces trous il n’est pas nécessaire de respecter les distances indiquées, tant que les dimensions du trou n’excèdent pas trente centimètres de chaque côté, ils s’ouvrent à la hauteur immédiate des plafonds de chaque étage et se terminent par une clôture en fer et un grillage, cette dernière exigence de conformité pas si stricte.

Le véritable esclavage des lumières et des vues

Après avoir analysé les limites du domaine dues à la proximité, il faut s’arrêter à l’authentique servitude de lumières et de vues envisagée dans l’art. 585 du Code civil, qui établit : « lorsqu’à quelque titre que ce soit le droit d’avoir des vues directes, des balcons ou des points de vue sur la propriété attenante a été acquis, le propriétaire de la propriété servante ne peut construire à moins de trois mètres… » . Comme on peut le constater, une fois cette servitude légalement constituée, la distance est augmentée d’un mètre par rapport à celle établie à l’art. 581.
Ce droit de servitude peut être constitué par l’un des
modes suivants :

a) Par une transaction légale, par exemple un contrat.
b) Pendant 20 ans, qui commencent à être comptés à compter de l’accomplissement formel d’un acte de servitude prohibitif par le propriétaire du terrain attenant.
c) Par un signe apparent, qui se produit dans le cas de deux domaines appartenant au même propriétaire, qui établit entre eux des signes évidents que l’un des domaines fournit un service à un autre et par la suite lors de la cession de l’un des domaines les signes – trous ou fenêtres – restent.

Bien entendu, en vertu du principe d’autonomie de la volonté des parties, qui régit l’ensemble de notre ordre juridique, la distance de 3 mètres prévue à l’art. 585, ainsi que les autres distances et prescriptions établies dans d’autres articles, peuvent être modifiées par les conventions librement stipulées par les propriétaires des domaines contigus.

IGNACIO DE LA ÉGLISE – CARUNCHO

AVOCAT


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