Le Board of Alders approuve la législation sur le zonage inclusif, exigeant des logements abordables dans tous les nouveaux développements

Le Board of Alders approuve la législation sur le zonage inclusif, exigeant des logements abordables dans tous les nouveaux développements, jacquin couvreur




Le Board of Alders approuve la législation sur le zonage inclusif, exigeant des logements abordables dans tous les nouveaux développements, jacquin couvreur

Sylvan Lebrun, photographe collaborateur

Après des années d’élaboration, la première loi de zonage inclusif de New Haven – qui obligera et incitera les promoteurs à inclure des logements abordables dans tous les nouveaux projets au prix du marché – devrait maintenant devenir la politique de la ville le mois prochain.

Le groupe de travail sur le logement abordable de la ville a d’abord recommandé la mise en œuvre de politiques de zonage inclusives en janvier 2019. L’introduction de la législation est devenue une priorité majeure pour l’administration du maire Justin Elicker. La loi a été officiellement présentée au public sous sa forme actuelle en juin 2021. Après un certain nombre d’audiences publiques controversées et de débats au sein de la commission du plan de la ville et du comité de législation du conseil des aulnes, la politique a finalement été adoptée avec un 25-1-1. vote sur le plancher de l’ensemble du conseil d’administration mardi dernier.

Le projet de loi stipule que les futurs complexes de logements au taux du marché comprennent une certaine partie des unités avec des loyers fixés à 50% du revenu médian de la zone. Cette portion sera déterminée par la force du marché dans le quartier, avec des exigences plus strictes dans le centre-ville où les développements de luxe sont courants. Cela vise à encourager le développement des revenus mixtes et à lutter contre la redlining historique. La loi entrera en vigueur le 18 février.

« Cette ordonnance garantira que, au cœur de notre ville, la croissance et le développement futurs profiteront à tous », a déclaré le quartier 7 Alder Eli Sabin ’22 lors de la réunion de mardi soir. « Nous n’aurons plus de développements de luxe séparés. Au lieu de cela, nous aurons un développement à revenus mixtes qui protégera ceux qui en ont le plus besoin… Tout le monde mérite de vivre dans un quartier sûr avec un bon accès aux emplois, aux transports en commun et au logement.

Sabin a qualifié ce plan de zonage inclusif de « l’un des textes législatifs les plus importants sur lesquels ce conseil a voté depuis plusieurs années ». De nombreux aulnes ont souligné le caractère central de l’ordonnance dans le programme législatif du conseil, dans lequel ils se sont engagés à résoudre la crise du logement de la ville.

En vertu de la nouvelle ordonnance, tous les développements au taux du marché de plus de 10 unités dans la zone « centrale » du centre-ville de New Haven devront rendre 10 % de leurs unités abordables – avec des loyers égaux ou inférieurs à 50 % AMI – et réserver un logement supplémentaire. cinq pour cent de leurs unités pour les détenteurs de bons de logement. Pour un appartement de deux chambres, une unité «abordable» selon les exigences du nouveau projet de loi aurait un loyer mensuel de 1 090 $ ou moins à l’échelle de la ville, selon le département du logement du Connecticut.

Dans la zone «forte», qui comprend East Rock, Long Wharf, Dixwell et Dwight, ainsi que des parties de Wooster Square, Newhallville, Hill et Fair Haven, seuls 5% des logements doivent être abordables. Dans le reste de la ville, seuls les projets de construction à plus grande échelle de plus de 75 unités devront rendre abordables 5% de leurs unités.

Ward 9 Alder Charles Decker a souligné que les pourcentages plus élevés fixés pour les quartiers avec les marchés immobiliers les plus forts sont destinés à « empêcher les futurs développements de luxe dans des zones comme Downtown et East Rock de devenir de facto des communautés fermées », augmentant l’offre de logements abordables à travers toute la ville.

La consolidation des détails de cette politique de zonage inclusif était un « acte d’équilibre », selon la directrice du plan municipal Aicha Woods ARC ’97, et nécessitait d’incorporer les témoignages publics et les commentaires des défenseurs de la justice en matière de logement, des promoteurs et des résidents de New Haven. Woods a déclaré que l’objectif était d’assurer autant de logements abordables que possible sans «créer un environnement susceptible d’étouffer le développement» et de réduire l’offre globale de logements.

Dans son discours de soutien, Decker a noté que cette nouvelle ordonnance était progressive même par rapport à des programmes de zonage d’inclusion similaires à travers le pays, établissant un seuil inhabituellement élevé d’abordabilité. Les politiques de zonage inclusif fixent généralement le loyer des unités «abordables» à «70% ou 80% ou même plus» de l’AMI, a-t-il déclaré.

Des frais de remplacement seront offerts en option aux promoteurs qui ne satisfont pas aux exigences de la politique. Selon la directrice de Livable City Initiative, Arlevia Samuel, la ville utilisera ensuite ces fonds amassés pour subventionner des organisations à but non lucratif d’aide au logement et de plus petits développements de bâtiments abordables à travers la ville.

Ceux qui se conforment aux exigences de zonage d’inclusion recevront un certain nombre d’avantages, notamment une renonciation aux minimums de stationnement, des abattements fiscaux et l’autorisation de construire des unités plus denses.

Ces incitations ont été une cause de débat lors de la réunion du Board of Alders, avec le quartier 10 Alder Anna Festa, qui a émis le seul vote dissident, arguant que le projet de loi était trop indulgent pour les développeurs et serait exploité.

« J’ai l’impression que nous donnons constamment une pause aux développeurs », a déclaré Festa. « Ce pour quoi nous nous battons, c’est même pas assez de logements abordables… Vous savez ce que les promoteurs vont faire ? Ils vont augmenter le loyer du marché pour compenser ce qu’ils perdent en logements abordables. Et nous, dans cette ville, leur accordons tous ces allégements fiscaux.

En réponse à Festa, Ward 22 Alder Jeanette Morrison a fait valoir que les incitations étaient le seul moyen d’être en mesure de «demander à ces personnes qui construisent des logements avec leur propre argent de s’assurer qu’il y a des logements abordables [units] là-dedans.

De nombreux aulnes qui se sont prononcés en faveur de l’ordonnance ont déclaré que bien qu’elle représente un pas dans la bonne direction, elle n’est en aucun cas suffisante pour résoudre la crise du logement abordable. Alder Devin Avshalom-Smith a partagé que dans son quartier de Newhallville, les résidents à faible revenu peuvent «à peine supporter» les loyers de 50% AMI fixés comme abordables en vertu de cette nouvelle législation, qualifiant le projet de loi de situation dans laquelle «vous obtenez quelque chose ou vous n’obtenez rien à tout. »

« A Fair Haven, cela aurait dû arriver hier », a déclaré le quartier 16 Alder José Crespo.

Le projet de loi tel qu’amendé lors de la réunion du Conseil des aulnes comprend une disposition dans laquelle l’environnement du marché sera réévalué tous les deux ans. Selon Decker, c’est dans l’espoir de pouvoir augmenter les exigences de pourcentage d’abordabilité et d’ajuster la carte pour ajouter plus de terres aux zones principales et fortes à l’avenir.

Michael Piscitelli, l’administration du développement économique de la ville, a déclaré au News qu’il était « très encouragé et reconnaissant » que le plan ait été approuvé par le Board of Alders, estimant qu’il apportera « des avantages significatifs » aux habitants de New Haven.

Son équipe travaillera dans les mois à venir pour collaborer avec les développeurs et commencer à mettre en œuvre les nouvelles exigences dans le processus de zonage. Woods a indiqué que le service du plan de la ville avait élaboré un manuel décrivant les procédures de mise en œuvre de la politique de zonage inclusif, en se concentrant sur les détails du processus de candidature du développeur, les incitations, l’application, la sélection des locataires et le marketing.

« Il s’agit d’un pas en avant important, mais ce n’est en aucun cas une solution complète pour fournir des logements profondément abordables », a déclaré Woods. « Cependant, il est vraiment basé sur la modification de certains des modèles d’utilisation des sols hérités de notre ville… pour offrir aux résidents la possibilité de vivre dans des endroits dont ils auraient été exclus auparavant. »

Le 2 février, la Commission du plan de la ville tiendra une audience publique spéciale pour évaluer le manuel de mise en œuvre du projet de loi de zonage inclusif approuvé.


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Sylvan Lebrun




Reportage de Sylvan Lebrun sur la Mairie. Elle couvrait auparavant les organisations à but non lucratif et les services sociaux dans la région de New Haven. Elle est étudiante en deuxième année au Pauli Murray College avec une spécialisation en anglais.





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